【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室指出，臺(tái)中市2020年前三季形成一股搶地風(fēng)潮，但在新興重劃區(qū)取得土地成本高漲，使得新推案房?jī)r(jià)不得追漲的情況下，多家建商轉(zhuǎn)向舊城區(qū)危老建築的土地整合與重建，危老案的核準(zhǔn)件數(shù)不僅是全臺(tái)第三名，連2020年通過審核都更案件數(shù)也是2019年的4倍，雙雙加速都市風(fēng)貌更新，由於房?jī)r(jià)也相對(duì)符合市場(chǎng)行情，頗受建商與消費(fèi)者青睞，在臺(tái)中推出的新案得以迅速完銷或開紅盤。
 
根據(jù)內(nèi)政部營(yíng)建署統(tǒng)計(jì)資料顯示，全臺(tái)截至2020年九月底止，各縣市提報(bào)危老重建計(jì)畫累計(jì)1491件、核定999件，前三名分別是臺(tái)北市556件(核定319件)、新北市298件(核定236件)、臺(tái)中市276件(核定149件)。
 
而都更部份，2020年1至8月全臺(tái)已核定63件，其中臺(tái)北市佔(zhàn)28件；新北市和臺(tái)中市同樣是12件，與2019年核定件數(shù)作比較，雙北都更核定呈現(xiàn)負(fù)成長(zhǎng)，桃園及臺(tái)中、臺(tái)南、高雄則是倍數(shù)成長(zhǎng)(詳如附表)。
 
全國(guó)商總理事長(zhǎng)、鄉(xiāng)林集團(tuán)董事長(zhǎng)賴正鎰指出，全臺(tái)30年屋齡高達(dá)423萬戶且老宅快速增加，在少子化與高齡化的社會(huì)，須加速推動(dòng)都市危險(xiǎn)及老舊建築物重建，歸功於內(nèi)政部在危老條例容積獎(jiǎng)勵(lì)案於2020年5月9日到期後，很快就檢討並通過延長(zhǎng)5年方案，所以2020年將是危老重建及都市更新「大爆發(fā)年」，內(nèi)政部也推估危老重建案2020年將突破1200件，都更核定案也有100餘案。
 
大臺(tái)中地區(qū)2020年加快危老都更，掀起整合風(fēng)潮，鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室說，臺(tái)中房市持續(xù)火紅，讓建商信心高漲、更加積極獵地，在核心區(qū)精華地段土地難覓情況下，以往因?yàn)檎献鳂I(yè)曠日費(fèi)時(shí)而乏人問津的都更案，以及危老改建案，2020年以來開始倍受關(guān)注。
 
例如，2020年四月剛開工的中區(qū)建案「鼎泰中城」，即是原本的自由路二段「東海戲院」大樓舊址，該地段曾經(jīng)多年榮膺臺(tái)中市地王寶座，因大樓年久失修閒置，在市府推危老都更獎(jiǎng)勵(lì)之下，由建設(shè)公司參與重建為嶄新的22層、地下五層，共148戶的住宅大樓，成為中區(qū)依「危老重建條例」核定的第一個(gè)都市更新指標(biāo)案，因此一公開即形成熱銷。
 
在原臺(tái)中縣區(qū)第一個(gè)順利推動(dòng)的都更案在潭子區(qū)大豐路及潭富路口「順天豐華」，196戶，也是推出後在北臺(tái)中地區(qū)熱銷的個(gè)案。此外，中市預(yù)售推案中的危老重建與都更指標(biāo)案，還包括北區(qū)三民路三段的「元城樂more」，是位於順天醫(yī)院的危老改建案、西區(qū)臺(tái)灣大道與五權(quán)路口的「大通大美」，也是歷經(jīng)五年整合，翻轉(zhuǎn)危老的新建案。
 
鄉(xiāng)林不動(dòng)產(chǎn)研究室表示，中市具交通及重大建設(shè)加持的新興重劃區(qū)土地，向來是建商推案的一級(jí)戰(zhàn)區(qū)，但開發(fā)較早成熟商圈土地也相當(dāng)搶手，因此優(yōu)質(zhì)地段危老重建與都更案緊緊磁吸建商目光。過去臺(tái)中市因?yàn)橥恋毓┙o大，建商購(gòu)地普遍以重劃區(qū)土地為主，但近幾年精華地段土地日益稀有，在北臺(tái)灣推行多時(shí)的都更、危老或合建等改建風(fēng)也吹向中臺(tái)灣。
 
根據(jù)各家建商經(jīng)驗(yàn)，危老改建比較單純，也是建商現(xiàn)階段參與的主力市場(chǎng)，至於都更案件，牽涉到原住戶利益與立場(chǎng)，需要整合地主或舊屋主，在推動(dòng)上的難度相對(duì)較高，像是中區(qū)千越大樓、遠(yuǎn)東百貨大樓及金園大樓都更案，至今仍在進(jìn)行中。
 
賴正鎰?wù)f，過去都更案在實(shí)際執(zhí)行上常會(huì)面臨兩大難題：一是不動(dòng)產(chǎn)持有稅相較舊屋過高，很多地主都擔(dān)心未來蓋的新房子，不但造價(jià)高，還得繳比原來舊房子還要高的地價(jià)稅和房屋稅；二是房屋分配坪數(shù)比例，會(huì)因?yàn)槿莘e率關(guān)係大幅縮水，影響原有住戶意願(yuàn)，加上行政程序繁複，所以推動(dòng)與整合很慢，不好推動(dòng)。
 
他指出，政府重視危老都更重建，五年前實(shí)施危老條例，加速都市風(fēng)貌更新，不僅可以振興內(nèi)需市場(chǎng)，而且對(duì)建築安全暨改善市容，具有正面效益，相信房地產(chǎn)業(yè)界很樂意與政府共同推動(dòng)危老、都更，努力加速讓都市風(fēng)貌煥然一新。
 
但內(nèi)政部危老條例新修正時(shí)，將獎(jiǎng)勵(lì)重建時(shí)程做出調(diào)整，逐年折降最後至第8年止，降為1％(至2025年5月12日之後就無時(shí)程獎(jiǎng)勵(lì))，取消合併鄰地面積限制，並新增「規(guī)模容積奬勵(lì)」以危老建築物基地加計(jì)合併鄰地面積達(dá)200平方公尺者，給予基準(zhǔn)容積2％獎(jiǎng)勵(lì)，每增加100平方公尺，另給予基準(zhǔn)容積0.5％獎(jiǎng)勵(lì)，以替代逐年遞減的時(shí)程獎(jiǎng)勵(lì)，惟時(shí)程獎(jiǎng)勵(lì)與規(guī)模奬勵(lì)，兩者合計(jì)不得超過基準(zhǔn)容積10％的額度上限。
 
對(duì)此，賴正鎰建議營(yíng)建署與立法院應(yīng)加速推動(dòng)「都市更新條例」的修法，同時(shí)「危老條例」的獎(jiǎng)勵(lì)條款，時(shí)程與規(guī)模獎(jiǎng)勵(lì)合計(jì)不能超過10％的部分，希望能再提高獎(jiǎng)勵(lì)誘因，相信危老都更速度會(huì)更快。